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(来源:哏都地产人)
房地产市场,一直有个名词,叫租售比,即房租和房价的比例, 它用来衡量房租与房价的关系,二者的偏离最终导致一方上涨或另一方下跌。

回顾过去20年,大致如此:
2008年以前的市场,有一个词叫做,“以租养贷”,也就是只要交了三成首付,房屋租金基本可以或者大比例覆盖房贷,可想而知,租售比是非常高的。所以那时候,很多人投资买房,年租金能达到房价5%以上甚至更高。
随后的走势大家都知道了,在之后的十几年里,房价迅速拉升,面粉价推升面包价格一路飞涨,很多一线城市最高峰甚至涨了十倍,租售比甚至跌到了1%……
这时候投资房产,和很多A股一样,看的不是分红和租金,而是盼着它增值,赚取资本利得!
物极必反,房价在2021年触顶后,便开启了一路下行,跌跌不休模式,伴随着房价下跌,很多城市租售比到了2%以上,甚至3%,叠加近几年存贷款利率持续下跌,房产似乎又有了投资价值了。
当一套房产租金收益率达到3%以上时,很多房东,都选择了持有赚取租金,而不甘低价出售。原因很简单: 房子卖掉以后,资金也没有好的投资渠道……
黄金已经熄火,
股市持续收割,
存款利率骨折,
美元持续走弱……
在此背景下,持有貌似是个合理的选择。
然而,近期两个变化因素,可能让高租售比失去了参考价值:
第一,房价因功能衰退持续下挫。
有人可能说,近期走高的租售比对房价是个支撑,但随着房龄增长,房屋本身会有自然折旧和损耗,也会随着产品更新迭代逐步贬值;此外,出生人口的减少,导致学区需求降低。
当房价跌幅大于每年房租收益率,每年赚的租金不够房价跌的,持有房产就是持续亏损,单看租售比就失去了意义。
这和股票一个道理,分红高弥补不了股价持续下跌……
第二,房子可能租不出去导致闲置。
房子一旦闲置租不出去,租金就是零,没有租售比可言;这时候,因为急于出租,房东只能降低房租,租售比会随之下降,进一步拉低房价。
这貌似是一个恶性循环……
归根结底,冷静思考,其实是对住房的需求降低了,叠加供求关系发生了改变。
过去20年:供给一直在增加;而需求从经济学角度讲,是购买力加欲望,购买力的降低,根本上是口袋里钱包厚度不够。
至于为什么购买力不够了,这个问题超出我认知了……
好像有人离开了一二线城市;貌似有些企业提质增效,优化了人力成本;自由职业者貌似不需要购房或者租房了……
总之,如今的房产很尴尬,租金和售价,不是相互支撑,而是相互捅刀,螺旋下降……
至于何时真正止跌,相互支撑,只有时间会给出答案!我们无法预知是哪一天,但可以判断,那一天,居民钱包是逐步变厚的,又有信心和欲望出手买房了!
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